Beweislast bei vorgeschobener Eigenbedarfskündigung

BGH, Urteil vom 18. Mai 2005, Az.: VIII ZR 368/03


Leitsatz des Bearbeiters:

Macht der Mieter im Anschluss an eine Eigenbedarfkündigung durch den Vermieter wegen Unwirksamkeit der Kündigung Schadensersatzansprüche geltend, muss er grundsätzlich das Fehlen des Eigenbedarfs nachweisen.

Problemstellung: Nach § 573 II Nr. 2 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen. Die Kündigung ist jedoch nur wirksam, wenn der Eigenbedarf auch tatsächlich besteht und in Anspruch genommen wird. Das Urteil betrifft die Frage, wen in einem solchen Fall die Beweislast für das Fehlen eines Eigenbedarfs trifft.

Die Kläger hatten in einem dem Beklagten gehörenden Haus eine Wohnung gemietet. Im Dezember 1998 kündigte der Beklagte das Mietverhältnis, da er selbst in die Wohnung einziehen wollte, und renovierte diese. Anschließend bezog er jedoch eine größere Wohnung, da er zwischenzeitlich geheiratet hatte, und vermietete die frühere Wohnung der Kläger anderweitig. Die Kläger verlangen nun Schadensersatz wegen Umzugskosten und wegen der Differenz zwischen der ursprünglichen und der in der neuen Wohnung gezahlten Miete. Die Klage hatte in den Vorinstanzen überwiegend Erfolg. Die Revision des Beklagten führte zur Aufhebung und Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

Es kann noch nicht abschließend entschieden werden, ob den Klägern der geltend gemachte Schadensersatzanspruch zusteht.

1. Grundsätzlich kann ein Mieter Schadensersatz verlangen, wenn der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung ausspricht, obwohl ein solcher Eigenbedarf nicht vorliegt. Der Anspruch kann sich auch auf die Umzugskosten und höhere Mietzahlungen für eine Ersatzwohnung erstrecken.

2. Die Beweislast für das Fehlen des Eigenbedarfs trifft jedoch den Mieter. Grundsätzlich hat derjenige, der aus einer ihm günstigen Norm Rechte herleitet, deren tatsächliche Voraussetzungen darzulegen und zu beweisen. Der Mieter wird dadurch, dass ihm der Beweis für den fehlenden Selbstnutzungswillen des Vermieters auferlegt wird, nicht in unbilliger Weise belastet. Denn der Vermieter darf sich im Prozess nicht darauf beschränken, die Behauptung des Mieters, dass der Kündigung ein Selbstnutzungswille des Vermieters nicht zugrunde gelegen habe, schlicht zu bestreiten. Setzt der Vermieter den mit der Kündigung behaupteten Eigenbedarf nicht in die Tat um, so liegt der Verdacht nahe, dass der Kündigungsgrund nur vorgeschoben war. Unter diesen Umständen muss der Vermieter substantiiert und plausibel darlegen, aus welchem Grund der geltend gemachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Erst wenn der Vortrag des Vermieters dem genügt, obliegt dem Mieter der Beweis, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestanden hatte.

3. Im vorliegenden Fall hat der Beklagte den ursprünglichen Eigenbedarf und die tatsächlichen Gründe für dessen spätere Aufgabe ausreichend dargelegt. Daher ist es nun Sache der Kläger, ihre Behauptung, der Beklagte habe von Anfang an nicht beabsichtigt, in die von ihnen gemietete Wohnung einzuziehen, zu beweisen. Dabei kann nicht von einem Anscheinsbeweis für das Fehlen des Eigenbedarfs ausgegangen werden, da allein schon der große zeitliche Abstand zwischen Räumung und erneuter Vermietung der Wohnung es nicht als hinreichend naheliegend erscheinen lässt, dass sich der Beklagte bereits vor dem Auszug der Kläger zur Neuvermietung der Wohnung entschlossen hatte.


bearbeitet von Ass. iur. Florian Schmidt