Kündigung wegen Eigenbedarfs: Nachträglicher Wegfall des Kündigungsgrundes

BGH, Urteil vom 9. November 2005, Az.: VIII ZR 339/04


Leitsatz des Gerichts:

Hat der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum wegen Eigenbedarfs wirksam gekündigt und fällt der geltend gemachte Grund nachträglich weg, so ist dies nur dann zu berücksichtigen, wenn der Grund vor dem Ablauf der Kündigungsfrist entfallen ist; in diesem Fall ist der Vermieter zu einer entsprechenden Mitteilung an den Mieter verpflichtet.



Die Parteien streiten um Schadensersatz nach der Kündigung eines Mietvertrages. Der beklagte Vermieter hatte den Vertrag wegen Eigenbedarfs gekündigt, da er die Wohnung für seine Schwiegermutter benötigte. Die Klägerin widersprach der Kündigung, wurde im anschließenden Räumungsprozess aber zur Herausgabe der Wohnung verurteilt. Kurz vor Ablauf der gerichtlich festgesetzten Räumungsfrist verstarb die Schwiegermutter des Beklagten. Die Klägerin, die inzwischen die Wohnung geräumt hatte, macht nun einen Anspruch auf Ersatz des durch den Umzug entstandenen Schaden geltend, da ihr der Beklagte den Wegfall des Eigenbedarfs nicht mitgeteilt habe. Der BGH wies die Klage zurück.

Der Beklagte war nicht verpflichtet, die Klägerin auf den späteren Wegfall des geltend gemachten Eigenbedarf zu hinzuweisen.

1. Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarfs, muss ein späterer Wegfall des Kündigungsgrundes nur berücksichtigt werden, wenn der Eigenbedarf noch vor Ablauf der Kündigungsfrist weggefallen ist.

a) Auszugehen ist dabei von dem Grundsatz, dass der Vermieter verpflichtet ist, die Folgen einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung für den Mieter so gering wie möglich zu halten. Daraus ist unter anderem der weitere Grundsatz abzuleiten, dass der Vermieter, der ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigt, dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindliche und verfügbare Wohnung zur Anmietung anzubieten hat. Kommt der Vermieter dieser Anbietpflicht nicht nach, ist die Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam.

b) Solange die Rechtswirkungen der Kündigung noch nicht eingetreten sind, erfordert es der Schutz des Mieters, einer zunächst wirksamen Kündigung nachträglich ihre Wirksamkeit abzusprechen, wenn dies wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) geboten erscheint. Ein derartiger Rechtsmissbrauch läge insbesondere dann vor, wenn der geltend gemachte Eigenbedarf des Vermieters vor dem Ablauf der Kündigungsfrist entfallen ist und der Vermieter dennoch aus formalen Gründen an der im Zeitpunkt der Erklärung berechtigten Kündigung festhalten würde.

c) Der besondere Schutz des Mieters wirkt jedoch nur bis zum Ende der Kündigungsfrist. Mit dem Ablauf der Kündigungsfrist endet das Mietverhältnis, und das Besitzrecht des Mieters an der Wohnung erlischt. Nachvertragliche Treuepflichten, die einen Vorrang des Bestandsinteresses des Mieters gegenüber dem Rückgabeanspruch des Vermieters gebieten würden, sind nicht anzuerkennen. Dem Interesse des Mieters am Erhalt der Wohnung könnte nur durch eine nachvertragliche Pflicht des Vermieters, dem Mieter den Neuabschluss eines Mietvertrages über dieselbe Wohnung anzubieten, Rechnung getragen werden. Ein derartiger Kontrahierungszwang des Vermieters besteht jedoch nicht.

d) Die Berücksichtigung eines nach dem Wirksamwerden der Kündigung eingetretenen Wegfalls des Eigenbedarfs des Vermieters hätte auch eine nicht mehr hinnehmbare Beeinträchtigung der Rechte des Vermieters und eine ungerechtfertigte Besserstellung des vertragsuntreuen gegenüber dem vertragstreuen Mieter zur Folge. Dürfte der Mieter damit rechnen, dass derartige nachträgliche Ereignisse zu seinen Gunsten zu berücksichtigen wären, so könnte er dazu verleitet werden, die Räumung der Wohnung mit allen Mitteln zu verzögern. Der Vermieter müsste dann einen möglicherweise langwierigen Räumungsprozess auch in den Fällen führen, in denen die Rechtsverteidigung des Mieters keinerlei Aussicht auf Erfolg hat. Dadurch würde sich in ungerechtfertigter Weise die Chance des Mieters erhöhen, infolge einer anderweitigen, gerade durch die Verzögerung verursachten Disposition des Vermieters oder durch sonstige Ereignisse einen Wegfall des Eigenbedarfs zu erreichen. Zugleich würde das berechtigte Interesse des Vermieters, auf die Rechtsfolgen einer wirksamen Kündigung vertrauen und seine Planungen danach ausrichten zu können, unzumutbar eingeschränkt.

2. Im vorliegenden Fall endete daher die Pflicht des Beklagten zur Mitteilung eines etwaigen Wegfalls des Eigenbedarfsgrundes an die Klägerin mit dem Ablauf der Kündigungsfrist. Zu diesem Zeitpunkt bestand der mit der Kündigung geltend gemachte Wohnbedarf jedoch noch. Dass der Bedarf mit dem Tod der Schwiegermutter des Beklagten nach dem rechtskräftigen Abschluss des Räumungsprozesses entfallen war, brauchte der Beklagte der Klägerin nicht mehr mitzuteilen. Mangels einer entsprechenden Informationspflicht scheiden auch eine Pflichtverletzung und ein hierauf gestützter Schadensersatzanspruch der Klägerin aus.


bearbeitet von Ass. iur. Florian Schmidt