Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

BGH, Urteil vom 25. Januar 2006, Az.: VIII ZR 47/05


Leitsatz des Gerichts:

Ersetzt der Vermieter vorhandene Isolierglasfenster durch neue Fenster, kann er die Miete aufgrund dieser Maßnahme nach § 559 I BGB nur dann erhöhen, wenn er in der Erläuterung der Mieterhöhung nach § 559 b I 2 BGB nicht nur die Beschaffenheit der neuen Fenster (etwa durch Angabe des Wärmedurchgangskoeffizienten) beschreibt, sondern auch den Zustand der alten Fenster so genau angibt, dass der Mieter einen entsprechenden Vergleich anstellen und den vom Vermieter in der Mieterhöhungserklärung aufgezeigten Energiespareffekt beurteilen kann. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter keine weiteren Erkenntnisse über die Qualität der alten Fenster hat.



Die Beklagte hatte von dem Kläger eine Wohnung gemietet. Die monatliche Miete belief sich auf 700 DM (357,90 €). Der Kläger ließ in dem Mietshaus, welches um das Jahr 1970 errichtet worden war, unter anderem im Jahr 2000 neue Fenster und eine neue Haustür einbauen. Mit Schreiben vom 19. April 2002 erhöhte er die Miete um monatlich 73,03 € und verwies zur Begründung auf die durchgeführten baulichen Maßnahmen. Die Beklagte zahlte den geforderten Mehrbetrag nicht. Mit der Klage hat der Kläger Zahlung der erhöhten Miete ab 1. Januar 2003 verlangt. Amts- und Landgericht gaben der Klage teilweise statt, die dagegen eingelegte Revision der Beklagten hatte Erfolg.

Dem Kläger steht derzeit ein Anspruch auf die erhöhte Miete nach § 559 I BGB aufgrund des Einbaus neuer Fenster nicht zu, da die Mieterhöhungserklärung gemäß § 559 b I 2 BGB unwirksam war.

1. Der Vermieter kann die Miete nach § 559 I BGB unter anderem dann erhöhen, wenn er bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. Die Mieterhöhung muss dabei schriftlich erklärt werden. Die Erklärung ist gemäß § 559 b I 2 BGB nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559 a BGB erläutert wird. Der Vermieter muss in der Erklärung darlegen, welche Verbesserungen aufgrund der durchgeführten baulichen Maßnahmen erzielt wurden. Dabei genügt es, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann. Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ergibt sich daraus, dass der Vermieter neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegen muss, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Anlage eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt. Ausreichend, aber auch erforderlich für eine plausible Darlegung eines Energieeinspareffektes der durchgeführten Maßnahme ist deren gegenständliche Beschreibung oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k- bzw. u-Wert) der renovierten Teile.

2. Diesen Anforderungen genügt die Mieterhöhungserklärung des Klägers hier nicht. Dort wird lediglich ausgeführt, der Einbau neuer Wärmeschutzfenster spare Energie ein. Die Erklärung führt keine konkreten Tatsachen auf, anhand derer die Beklagte die behauptete Einsparung von Heizenergie hätte nachvollziehen können. Auch die dem Schreiben beigefügten detaillierten Kostenaufstellungen und Rechnungen des Klägers enthalten hierzu keine näheren Angaben. Zwar ergibt sich daraus der Wärmedurchgangskoeffizient der neu eingebauten Kunststofffenster, dies liefert dem Mieter aber keine ausreichende Grundlage für eine überschlägige Einschätzung, ob die bauliche Maßnahme zu einer Energieeinsparung führen kann. In einem Fall wie hier, in dem die vorhandenen Fenster bereits mit Isolierglas versehen waren und der Mieter darüber hinaus keine weiteren Erkenntnisse besitzt, ist vielmehr zu verlangen, dass der Vermieter nicht nur den Wärmedurchgangskoeffizienten der neuen Fenster, sondern auch den Zustand der alten Fenster so genau angibt, dass der Mieter einen entsprechenden Vergleich anstellen und den vom Vermieter in der Mieterhöhungserklärung aufgezeigten Einspareffekt beurteilen kann.

3. Der Mangel der Mieterhöhungserklärung ist nicht nachträglich dadurch geheilt worden, dass die Beklagte im Prozess aufgrund des eingeholten Sachverständigengutachtens Kenntnis auch von dem Wärmedurchgangskoeffizienten der alten Fenster erlangt hat. Denn eine Mieterhöhungserklärung, die nicht den Anforderungen des § 559 b I BGB entspricht, ist nichtig. Eine „Nachbesserung“ der Erklärung im Prozess ist nicht möglich. Es besteht auch kein Bedürfnis für eine Zulassung nachgeschobener Erläuterungen im Prozess, da der Vermieter eine Mieterhöhung mit einer ausreichenden Erläuterung im Sinne des § 559 b I BGB jederzeit neu erklären kann. Eine erneute Mieterhöhungserklärung hat der Kläger hier jedoch nicht abgegeben.


bearbeitet von Ass. iur. Florian Schmidt