Überprüfung der Nebenkostenabrechnung

BGH, Urteil vom 8. März 2006, Az.: VIII ZR 78/05


Leitsätze des Gerichts:

1. Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten ab, ist – soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben – ein Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten für alle oder einzelne Betriebskostenarten jedenfalls dann nicht geboten, wenn diese Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen.

2. Der Mieter preisfreien Wohnraums hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung.



Der Beklagte ist Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung der Klägerin. Die Klägerin macht mit ihrer Klage unter anderem Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 1998-2001 geltend. Der Beklagte hat beanstandet, dass die Klägerin in den Betriebskostenabrechnungen die Kosten, die auf die im selben Gebäude befindlichen Gewerbeflächen entfallen, nicht vorweg abgezogen und ihm trotz Aufforderung keine Kopien der einzelnen Abrechnungsbelege überlassen hat. Das Berufungsgericht hat der Klage im Wesentlichen stattgegeben. Der BGH bestätigte diese Entscheidung.

Die Klägerin hat die Betriebskostenabrechnungen in wirksamer Weise erstellt.

1. Die Nebenkostenabrechnungen sind nicht deswegen unwirksam, weil darin die Betriebskosten für die im Gebäude befindlichen Gewerbebetriebe nicht getrennt ausgewiesen und vorweg abgezogen wurden.

a) Ein derartiger Vorwegabzug ist nach § 20 II 2 der Neubaumietenverordnung (NMV) nur für bestimmte Mietverhältnisse im öffentlich geförderten Wohnungsbau gesetzlich vorgeschrieben. Eine analoge Anwendung dieser Vorschrift auf nicht preisgebundenen Wohnraum – wie er hier vorliegt – kommt nicht in Betracht. Dies gilt schon deshalb, weil es sich dabei um eine auslaufende, nur noch auf den Altbestand im sozialen Wohnungsbau anzuwendende Regelung handelt. Im Verhältnis der Mietvertragsparteien untereinander gelten daher allein die allgemeinen wohnraummietrechtlichen Bestimmungen.

b) Die Klägerin war auch nicht aus Gründen der Billigkeit verpflichtet, die auf die Gewerbeflächen entfallenden Betriebskosten vorweg abzuziehen. Soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben, ist im preisfreien Wohnraum ein Vorwegabzug der Betriebskosten für Gewerbeflächen in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten jedenfalls dann nicht geboten, wenn die auf die Gewerbeflächen entfallenden Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen. Durch den Vorwegabzug soll verhindert werden, dass die Wohnungsmieter mit Kosten belastet werden, die allein oder in höherem Maße aufgrund einer gewerblichen Nutzung entstehen. Ein solcher Nachteil ist jedoch nicht gegeben, wenn durch die Umlage der Gesamtkosten nach einem einheitlichen Maßstab der einzelne Mieter nicht schlechter gestellt wird als im Fall einer Voraufteilung zwischen Wohn- und Gewerbeflächen. Eines Vorwegabzugs bedarf es dabei auch dann nicht, wenn die Geschäftsbetriebe in Bezug auf einzelne Kostenarten eine unerhebliche Mehrbelastung verursachen. Da die Mieter zur Entstehung der Gesamtkosten in unterschiedlichem Maße beitragen, sind gewisse Ungenauigkeiten auch bei der Verteilung von Betriebskosten in einem reinen Wohnhaus meist nicht zu vermeiden.

c) Nach diesen Grundsätzen waren die Betriebskostenabrechnungen der Klägerin ordnungsgemäß, da die in dem Gebäude befindlichen Gewerbebetriebe keine erhebliche Mehrbelastung hinsichtlich der einzelnen Betriebskostenarten verursacht haben.

2. Die Klägerin war auch nicht verpflichtet, dem Beklagten Kopien der Abrechnungsbelege zu den Betriebskostenabrechnungen zukommen zu lassen.

a) Gemäß § 259 I BGB hat der zur Rechenschaft Verpflichtete dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und Belege „vorzulegen“, soweit diese erteilt zu werden pflegen. Einen Anspruch des Mieters auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege sieht das Gesetz für den Bereich des preisfreien Wohnraums nicht vor. Allerdings ist für preisgebundene Wohnraummietverhältnisse in § 29 II 1 NMV bestimmt, dass der Mieter anstelle der Einsicht in die Berechnungsunterlagen Ablichtungen davon gegen Erstattung der Auslagen verlangen kann. Dies kann auf nicht preisgebundenen Wohnraum jedoch nicht übertragen werden.

b) Auch nach dem Grundsatz von Treu und Glauben besteht im vorliegenden Fall kein Anspruch des Beklagten auf Übersendung von Fotokopien. Dem Interesse des Mieters an einer Überprüfung der Abrechnung wird im Regelfall bereits dadurch Rechnung getragen, dass er vom Vermieter Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege verlangen und sich hierbei fachkundiger Hilfe bedienen kann. Zwar ermöglicht es die Überlassung von Fotokopien dem Mieter darüber hinausgehend, die Abrechnung in seiner Wohnung zu überprüfen und die Kopien gegebenenfalls einem fachkundigen Berater zu überlassen. Allerdings kann der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran haben, den Mieter auf die Einsichtnahme in die Rechnungsbelege zu verweisen, um den durch die Anfertigung von Kopien entstehenden zusätzlichen Aufwand zu vermeiden und dem Mieter mögliche Unklarheiten im Gespräch sofort zu erläutern. Dieses Interesse des Vermieters würde nicht hinreichend berücksichtigt, wenn er dem Mieter stets auch gegen Kostenerstattung auf dessen Anforderung hin Belegkopien zu überlassen hätte. Ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Belegkopien kommt daher nur ausnahmsweise dann in Betracht, wenn ihm die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann. Ein solcher Fall lag hier jedoch nicht vor.

3. Die Klägerin hat damit Anspruch auf Zahlung der sich aus den Betriebskostenabrechnungen ergebenden Nachforderungen.


bearbeitet von Ass. iur. Florian Schmidt