Ausübung des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts

BayVGH, Urteil v. 15.09.2006; Az.: 9 B 04.1233


Leitsätze des Gerichts:

1. Die Entscheidungsfrist für die Ausübung des Vorkaufsrechts beginnt erst mit Zugang beim entscheidungsbefugten Amtswalter. Nicht ausreichend ist der Zugang bei der Behörde, wenn der Empfänger nicht erkennen kann, dass er auf die Ausübung des Vorkaufsrechts aufmerksam gemacht werden soll.

2. Etwas anderes gilt, wenn die Zuständigkeit und die Bedeutung der Angelegenheit dem zugesandten Schriftstück ohne weiteres entnommen werden kann; für diese Beurteilung kommt es auf den Empfängerhorizont an.

3. Der Eingangsstempel ist eine öffentliche Urkunde, die einen vollen Gegenbeweis erfordert.


Der Kläger kaufte mit notariell beurkundetem Kaufvertrag in der Gemarkung W. liegende Grundstücke. Der Notar teilte dem beigeladenen Markt W. den Inhalt des Kaufvertrags mit Schreiben vom 6. Februar 2002 mit. Ausweislich eines Eingangsstempels befand sich der Kaufvertrag am 5. Februar 2002 beim Landratsamt K. (Sachgebiet Naturschutz). Der Beigeladene teilte dem Landratsamt am 22. Februar 2002 mit, dass der Gemeinderat in der Sitzung am 21. Februar 2002 beschlossen habe, von der Möglichkeit des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts Gebrauch zu machen, und beantragte, das Vorkaufsrecht zu seinen Gunsten fristgemäß auszuüben.
Mit Bescheid vom 5. April 2002 teilte das Landratsamt dem Verkäufer mit, dass für die erwähnten Grundstücke das Vorkaufsrecht zu Gunsten des Beigeladenen ausgeübt werde. Der gegen diesen Bescheid gerichtete Widerspruch wurde von der Regierung von Unterfranken mit Bescheid vom 3. Februar 2003 zurückgewiesen. Der Kläger erhob am 12. März 2003 Klage, die mit Urteil vom 23. März 2004 abgewiesen wurde. Mit der vom Senat zugelassenen Berufung verfolgt der Kläger sein Ziel weiter. Er führt aus, der notarielle Kaufvertrag vom 25. Januar 2002 sei vom Notar bereits am 1. Februar 2002 beim Landratsamt abgegeben worden. Das Vorkaufsrecht sei demzufolge nicht innerhalb der Frist von zwei Monaten ausgeübt worden.

Die zulässige Berufung des Klägers hat keinen Erfolg.

1. Den Gemeinden stehen nach Art. 34 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BayNatSchG Vorkaufsrechte u.a. beim Verkauf von Grundstücken zu, auf denen sich oberirdische Gewässer einschließlich von Verlandungsflächen befinden oder die daran angrenzen. Nach ständiger Rechtsprechung des BayVGH, des BVerwG und des BVerfG bestehen gegen die Gültigkeit der Regelung über das Vorkaufsrecht in Art. 34 BayNatSchG keine Bedenken, weil sie als Inhalts- und Schrankenbestimmung gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG angesehen wird.

2. Wie das VG hat auch der Senat keine rechtlichen Bedenken bezüglich der Ausübung des Vorkaufsrechts in formeller Hinsicht. Der Beklagte hat das naturschutzrechtliche Vorkaufsrecht an den erwähnten Grundstücken vor allem rechtzeitig ausgeübt. Nach Art. 34 Abs. 7 Satz 1 BayNatSchG kann das Vorkaufsrecht nur innerhalb von zwei Monaten nach der Mitteilung der Kaufverträge ausgeübt werden. Nach Art. 34 Abs. 7 Satz 2 BayNatSchG i.V.m. § 469 BGB hat der Verpflichtete dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags unverzüglich mitzuteilen. Die Mitteilung gemäß § 469 BGB über den Vertragsschluss ist in allen Fällen gegenüber der Kreisverwaltungsbehörde abzugeben (Art. 34 Abs. 3 Satz 3 BayNatSchG); sie setzt die Ausschlussfrist des § 469 Abs. 2 BGB in Lauf, wobei die Mitteilung durch den Dritten (hier den beauftragten Notar) genügt (§ 469 Abs. 1 Satz 2 BGB). Eine bestimmte Form für die Mitteilung an den Vorkaufsberechtigten ist nicht vorgeschrieben.
Ausweislich des Eingangsstempels ging der notarielle Kaufvertrag am 5. Februar 2002 bei dem für die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts zuständigen Sachgebiet Naturschutz des Landratsamts ein. Der Eingangsstempel stellt eine öffentliche Urkunde im Sinne von § 418 Abs. 1 ZPO dar. Der Beweis der Unrichtigkeit ist nach § 418 Abs. 2 ZPO zulässig, jedoch muss derjenige, der sich auf die Unrichtigkeit beruft, den vollen Gegenbeweis führen. Ein solcher Gegenbeweis wurde vom Kläger nicht erbracht.
Der Kläger kann sich nicht darauf berufen, der Zugang der Mitteilung bei einer anderen Dienststelle des Landratsamts bewirke zugleich den Zugang bei dem für die Ausübung des Vorkaufsrechts zuständigen Sachgebiet, weil es Sache des Landratsamts wäre, durch eine sachdienliche Organisation dafür Sorge zu tragen, dass eingehende Mitteilungen an die zuständige Dienststelle weitergeleitet werden. Dieser – grundsätzlich zutreffende – Einwand wäre nur dann berechtigt, wenn die rechtliche Bedeutung aus der Mitteilung hervorginge. Nach der Rechtsprechung des Senats (Beschluss vom 28.11.2001 – 9 B ZB 01.625) genügt eine Mitteilung den gesetzlichen Anforderungen nach Art. 34 Abs. 7 BayNatSchG nur dann, wenn der Empfänger erkennen kann, dass er auf die Ausübung des Vorkaufsrechts aufmerksam gemacht werden soll.
Die Mitteilung vom Verkauf des Grundstücks durch bloße Abgabe einer Abschrift der Kaufurkunde vom 25. Januar 2002 enthielt keinen Hinweis auf das naturschutzrechtliche Vorkaufsrecht. Im Stempelaufdruck auf Seite 1 der Abschrift war vielmehr der Gutachterausschuss beim Landratsamt als Adressat bezeichnet. Der Erklärungsempfänger hat zudem durch zweckdienliche Organisation auch dafür Sorge getragen, dass die eingegangene Erklärung an die zuständige Stelle weitergeleitet wird; dies konnte allerdings erst dann geschehen, als die rechtliche Bedeutung der Mitteilung nach Art. 34 Abs. 7 BayNatSchG erkannt wurde.

3. Die mit sachgerechten Erwägungen begründete Ausübung des Vorkaufsrechts weist keine Ermessensfehler auf; sie entspricht materiellem Recht.Die Tatbestandsvoraussetzungen des Art. 34 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BayNatSchG sind erfüllt. Auf dem Grundstück befindet sich der W.-See, der ein oberirdisches Gewässer darstellt. Die Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege rechtfertigen die Ausübung des Vorkaufsrechts.

4. Der Ausübung des Vorkaufsrechts steht auch nicht der vom Kläger erhobene Einwand entgegen, der Beigeladene habe früher die ihm gebotene Möglichkeit nicht genutzt, die Grundstücke freihändig zu erwerben. Das VG hat zutreffend unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 17.6.1997 – 9 B 94.4089) festgestellt, dass ein Verzicht auf die spätere Ausübung des Vorkaufsrechts nicht erfolgt ist. Im Übrigen liegt es in der Dispositionsfreiheit des Beigeladenen, auf ein Kaufangebot nicht einzugehen, sondern stattdessen auf günstigere Erwerbsmöglichkeiten zu warten.


bearbeitet von Dr. Elisabeth M. Mayr, LL.M. Eur.