Renovierungskosten bei Rauchen in der Mietwohnung

BGH, Urteil vom 5. März 2008, Az.: VIII ZR 37/07


Leitsatz des Gerichts:

Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 IV 3 der Zweiten Berechnungsverordnung beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entsteht (Fortführung des Senatsurteils vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915).


Die Kläger waren Mieter einer Wohnung der Beklagten. Der zugrunde liegende Mietvertrag hatte einen Fristenplan für Schönheitsreparaturen vorgesehen. Zudem war im Vertragsformular der Satz „Bitte möglichst nicht rauchen“ eingefügt.
Mit der Klage haben die Kläger zunächst die Rückzahlung der geleisteten Kaution in Höhe von 1.710 € verlangt. Die Beklagte hat die Aufrechnung mit den angefallenen Renovierungskosten erklärt. Die Beklagte hat behauptet, die Kläger hätten in der Wohnung extrem stark geraucht. Nach deren Auszug seien die Decken und Wände in zwei Zimmern sowie sämtliche Türen der Wohnung durch Zigarettenqualm stark vergilbt gewesen. Der Zigarettengeruch habe sich in die Tapeten „eingefressen“, was eine Neutapezierung notwendig gemacht habe. Ferner sei die Neulackierung aller sechs Türen erforderlich gewesen. Insgesamt seien durch von den Klägern verursachte Nikotinablagerungen Renovierungskosten von 1.969,56 € entstanden.
Das Amtsgericht hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt. Das Berufungsgericht hat die Aufrechnung der Beklagten teilweise als berechtigt angesehen und die Beklagte zur Zahlung von 1.386,63 € nebst Zinsen verurteilt. Die Revision der Beklagten blieb erfolglos.

Ein Anspruch der Beklagten auf Ersatz der weiteren Renovierungskosten besteht nicht. Sie ist daher zur Auszahlung der Mietkaution in der jetzt noch streitigen Höhe verpflichtet.

1. Die Beklagte hat weder Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung (§ 280 I und III, § 281 I 1 BGB) wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan des Mietvertrages noch Anspruch auf zeitanteilige Kostenbeteiligung gemäß der Abgeltungsklausel des Vertrags. Beide Klauseln sind hinsichtlich der zugrunde gelegten Fristen starr und deshalb gemäß § 307 I 1, II Nr. 1 BGB unwirksam.

2. Die Beklagte kann auch nicht Schadensersatz wegen vertragswidrigen Verhaltens (§ 280 I BGB) verlangen.

a) Ein vertragliches Rauchverbot oder eine das Rauchen einschränkende Vereinbarung lag nicht vor. Das Berufungsgericht hatte den Zusatz zum Mietvertrag („Bitte möglichst nicht rauchen“) dahingehend ausgelegt, dass nur eine Bitte der Beklagten vorliege und ein Rechtsbindungswille nicht gegeben sei. Die Auslegung des Berufungsgerichts kann nur daraufhin nachgeprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze, allgemeine Erfahrungssätze oder Verfahrensvorschriften verletzt worden sind. Derartige Fehler zeigt die Revision nicht auf. Das vom Tatrichter gefundene Ergebnis ist möglich und daher für die Revisionsinstanz bindend.

b) Ein Schadensersatzanspruch der Beklagten ergibt sich auch nicht aus einer über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehenden Schädigung der Mietsache (§ 538 BGB).
Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nach § 538 BGB nicht zu vertreten. Ein Mieter, der in der gemieteten Wohnung raucht, verhält sich dabei grundsätzlich nicht vertragswidrig, auch wenn er hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen verursacht. Umstritten ist, ob „exzessives“ Rauchen in der Wohnung zu Schadensersatzansprüchen des Vermieters führen kann. Der Senat entscheidet die Frage dahin, dass das Rauchen in einer Mietwohnung über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht und eine Schadensersatzpflicht des Mieters begründet, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 IV 3 der Zweiten Berechnungsverordnung beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entstanden ist. Der Vermieter wird dadurch, dass der Mieter die durch Tabakkonsum verursachten Gebrauchsspuren nicht zu vertreten hat, soweit sie sich (noch) durch Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, nicht unbillig benachteiligt. Denn der Vermieter hat die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen – auch im Wege formularvertraglicher Vereinbarung – auf den Mieter abzuwälzen, wie es in der Praxis weithin üblich ist. Wenn es – wie im vorliegenden Fall – an einer wirksamen Vereinbarung zur Abwälzung der Renovierungspflichten fehlt, sodass es bei der Instandhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB bleibt, so geht dies zu Lasten des Vermieters als Verwender der unzulässigen Formularklausel.
Schadensersatz wegen der behaupteten Spuren des Tabakkonsums in der von den Klägern gemieteten Wohnung könnte die Beklagte daher nur dann beanspruchen, wenn diese Spuren sich nicht durch Schönheitsreparaturen im vorgenannten Sinne hätten beseitigen lassen. Das ist indessen nach dem eigenen Sachvortrag der Beklagten nicht der Fall, denn sowohl das Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken als auch die Lackierung von Türen stellen Schönheitsreparaturen im Sinne der Zweiten Berechnungsverordnung dar.

bearbeitet von Ass. iur. Florian Schmidt