Zur Zulässigkeit von "Lofts" auf einem ehemaligem Fabrikgelände

BayVGH, Urteil vom 2. Januar 2008; Az.: 1 BV 04.2737


Leitsatz des Gerichts:

Die Errichtung von vier für eine „wohnartige“ freiberufliche Nutzung („Wohnen und Arbeiten unter einem Dach“) bestimmten „Lofts“ in einem ehemaligen Fabrikgebäude widerspricht der Eigenart eines nicht eingeschränkten Gewerbegebiets.


Die Klägerin hat sich im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht mit Erfolg gegen eine der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung gewandt. Mit der Berufung will die Beigeladene erreichen, dass das Urteil des Verwaltungsgerichts geändert und die Klage abgewiesen wird.
Die Beigeladene möchte ein auf ihrem Grundstück stehendes ehemaliges Fabrikgebäude umbauen und im ersten Obergeschoss vier für „Arbeiten und Wohnungen“ bestimmte Einheiten errichten. Das Grundstück gehört zu einem Fabrikgelände. Die Klägerin betreibt auf dem gleichfalls zu dem Fabrikgelände gehörenden Grundstück ein Wasserkraftwerk. Beide Grundstücke liegen im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der eine städtebaulich geordnete Wiederbelebung des Fabrikareals ermöglichen soll und als Art der baulichen Nutzung „Gewerbegebiet“ festsetzt.
Die Beigeladene beantragte im Juli 2003 die Baugenehmigung für ihr Vorhaben. Nach den Bauvorlagen sind die vier zwischen 132 m2 und 187 m2 großen Einheiten für einen Komponisten, einen Tontechniker, einen Grafiker/Webdesigner und einen Bildhauer bestimmt. Das Landratsamt erteilte die Baugenehmigung. Die Klägerin erhob Widerspruch, weil wegen des hohen Geräuschpegels des Wasserkraftwerks Streitigkeiten mit den künftigen Bewohnern zu befürchten seien.
Da über den Widerspruch nicht entschieden wurde, erhob die Klägerin Untätigkeitsklage, der das Verwaltungsgericht mit Urteil vom August 2004 stattgab. Mit der vom Verwaltungsgericht zugelassenen Berufung wendet sich die Beigeladene gegen die Aufhebung der Baugenehmigung.

Die Berufung hat keinen Erfolg.

1. Der Klägerin steht ein Gebietswahrungsanspruch zu, weil sie Eigentümerin eines Grundstücks in dem (faktischen) Gewerbegebiet ist, in dem das Vorhaben ausgeführt werden soll.
Der Gebietswahrungsanspruch gibt den Eigentümern von Grundstücken, die in einem durch Bebauungsplan festgesetzten Baugebiet (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, § 1 Abs. 3 §§ 2 bis 14 BauNVO) oder in einem „faktischen“ Baugebiet (§ 34 Abs. 2 BauGB, §§ 2 bis 14 BauNVO) liegen, das Recht, sich gegen ein hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nicht zulässiges Vorhaben zur Wehr zu setzen. Der Anspruch beruht auf den drittschützenden Wirkungen, die eine Baugebietsfestsetzung bzw. § 34 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit den Baugebietsvorschriften der Baunutzungsverordnung gegenüber den Eigentümern aller Grundstücke in einem (faktischen) Baugebiet hat. Die Beschränkung der Bebaubarkeit eines Grundstücks durch eine Baugebietsfestsetzung bzw. durch § 34 Abs. 2 BauGB ist eigentumsrechtlich auch dadurch gerechtfertig, dass Inhalt und Schranken des Grundeigentums (Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG) bei den anderen Grundstücken im Gebiet in entsprechender Weise bestimmt werden. Wegen dieses Austauschverhältnisses hat jeder Grundstückseigentümer - unabhängig davon, ob er tatsächlich beeinträchtigt ist - das Recht, sich gegen eine „schleichende Umwandlung“ des Gebiets durch Zulassung einer gebietsfremden Nutzung zur Wehr zu setzen.
Die Voraussetzungen eines Gebietswahrungsanspruchs sind erfüllt. Das Elektrizitätswerk der Klägerin und das ehemalige Fabrikgebäude, in dessen ersten Obergeschoss die sog. „Lofts“ errichten werden sollen, liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplans, der als Art der baulichen Nutzung „Gewerbegebiet“ festsetzt. Diese Festsetzung ist auch wirksam.

2. Der Gebietswahrungsanspruch der Klägerin ist verletzt. Bei dem genehmigten Vorhaben handelt es sich um eine Kombination von freiberuflicher Tätigkeit und Wohnen. Diese gemischte Nutzung ist in dem Gewerbegebiet unzulässig, weil sie dessen Eigenart widerspricht. § 13 BauNVO lässt im Kleinsiedlungsgebiet, im reinen Wohngebiet sowie im allgemeinen Wohngebiet (§§ 2 bis 4 BauNVO) Räume und im besonderen Wohngebiet, im Dorfgebiet, im Mischgebiet, im Gewerbegebiet sowie im Industriegebiet (§§ 4a bis 9 BauNVO) Gebäude für freie Berufe allgemein zu. Dieser, was die für eine freiberufliche Nutzung in Betracht kommenden Baugebiete anbelangt, weite Rahmen bestätigt zwar, dass § 13 BauNVO nicht nur Berufsgruppen erfasst, die ihre freiberufliche Tätigkeit „wohnartig“ ausüben. Gleichwohl ist die von der höchstrichterlichen Rechtsprechung schon früh hervorgehobene, zahlreiche freie Berufstätigkeiten kennzeichnende „Wohnartigkeit“ ein wichtiges Kriterium für die Zulässigkeit einer unter § 13 BauNVO fallenden Nutzung in den einzelnen Baugebieten; denn die „Wohnartigkeit“ gibt Aufschluss über den Störgrad und die Störempfindlichkeit der Nutzung.


bearbeitet von Dr. Elisabeth Rademacher, LL.M. Eur.