Mietwohnung: Kontrolle der Elektroinstallationen durch den Vermieter

BGH, Urteil vom 15. Oktober 2008, Az.: VIII ZR 321/07


Leitsatz des Gerichts:

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, ohne besonderen Anlass eine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen seiner Mieter vorzunehmen.


Dem Beklagten gehört ein mehrstöckiges Wohnhaus mit Ein-Zimmer-Appartements, die jeweils mit einer kleinen Kochnische (Einbauküche nebst Dunstabzugshaube) ausgestattet sind. Der Kläger hat das Appartement Nr. 11 gemietet. In der daneben liegenden Mietwohnung kam es am 20. Juni 2006 im Bereich der Kochnische zu einem Brand, der nach der Behauptung des Klägers durch einen technischen Defekt mit Kurzschluss im Bereich der Dunstabzugshaube verursacht wurde. Der Kläger hat wegen der Beschädigung ihm gehörender Sachen durch den Brand Zahlung von 2.630 € nebst Zinsen sowie Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 165,71 € begehrt. Das Amtsgericht hat den Beklagten unter Abweisung der weitergehenden Klage zur Zahlung von 2.165 € nebst Zinsen verurteilt. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage insgesamt abgewiesen. Die Revision des Klägers hiergegen blieb erfolglos.

Dem Kläger steht gegen den Beklagten wegen der Schäden, die ihm infolge des Brandes entstanden sind, auch dann kein Schadensersatzanspruch zu, wenn die Ursache des Brandes, wie der Kläger behauptet, ein technischer Defekt der Elektroinstallation in der ebenfalls vom Beklagten vermieteten Nachbarwohnung gewesen ist.

1. Ein Schadensersatzanspruch des Klägers gemäß § 536a I Alt. 1 BGB wegen eines bereits bei Vertragsschluss vorhandenen Mangels der Mietwohnung kommt nicht in Betracht. Zwar liegt ein Mangel auch dann vor, wenn sich außerhalb der Mieträume, aber im selben Gebäude des Vermieters eine Gefahrenquelle wie eine fehlerhafte oder defekte Elektroinstallation befindet. Der Kläger macht aber selbst nicht geltend, dass der von ihm behauptete Leitungsdefekt in der Nachbarwohnung schon im Zeitpunkt des Abschlusses seines eigenen Mietvertrags vorhanden gewesen sei.

2. Auch einen Schadensersatzanspruch des Klägers gemäß § 536a I Alt. 2 BGB wegen eines später aufgetretenen Defekts der Elektroinstallation in der Nachbarwohnung besteht nicht. Der Beklagte war nicht verpflichtet, die Elektroleitungen und elektrischen Anlagen in den von ihm vermieteten Appartements ohne konkreten Anlass oder Hinweis auf Mängel einer regelmäßigen Überprüfung durch einen Elektrofachmann zu unterziehen.

a) Spezielle gesetzliche Vorschriften, die die Überprüfungspflichten bei elektrischen Leitungen und Anlagen in Wohnräumen regeln oder dem Eigentümer regelmäßige Wartungspflichten auferlegen, bestehen nicht. Eine solche Überprüfungspflicht ist hingegen für Feuerstätten durch § 1 I des Gesetzes über das Schornsteinfegerwesen vorgesehen.

b) Allerdings trifft den Vermieter die vertragliche Nebenpflicht, die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten. Diese Pflicht erstreckt sich grundsätzlich auf alle Teile des Hauses, also nicht nur auf die der gemeinsamen Nutzung unterliegenden Einrichtungen, sondern auch auf die in der Obhut der Mitmieter befindlichen Wohn- und Geschäftsräume. Ihm bekannt gewordene Mängel in einem dieser Räume, von denen eine Gefahr für die Mietwohnungen ausgehen kann, muss der Vermieter deshalb unverzüglich beheben.

c) Ein Pflicht zu einer regelmäßigen Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen der Mieter obliegt dem Eigentümer bzw. Vermieter von Wohnraum im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht jedoch nicht.

aa) Die Verkehrssicherungspflicht umfasst diejenigen Maßnahmen, die ein umsichtiger und verständiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für notwendig und ausreichend erachtet, um andere vor Schäden zu bewahren. Erforderlich ist daher, dass sich vorausschauend für ein sachkundiges Urteil die nahe liegende Gefahr ergibt, dass Rechtsgüter anderer verletzt werden können. Eine solche nahe liegende Gefahr ist bei ordnungsgemäß installierten Leitungen und Anlagen im privaten Wohnbereich nicht ohne weiteres zu bejahen. Daher reicht es im Allgemeinen aus, an der Elektroinstallation auftretende Unregelmäßigkeiten oder vom Mieter angezeigte Mängel unverzüglich durch einen Fachmann abstellen zu lassen. Darauf, dass der Mieter der ihm gemäß § 536c I BGB obliegenden Verpflichtung nachkommt, einen sich im Laufe der Mietzeit zeigenden Mangel dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen, darf der Vermieter regelmäßig vertrauen.

bb) Im Einzelfall mögen allerdings besondere Umstände wie z.B. ungewöhnliche oder wiederholte Störungen, insbesondere bei älteren Anlagen, Anlass bieten, nicht nur einen unmittelbar zu Tage getretenen Defekt zu beheben, sondern eine umfassende Inspektion der gesamten Elektroinstallation durchzuführen. Derartige Umstände hat das Berufungsgericht aber nicht festgestellt.

cc) Eine andere Beurteilung ist auch nicht deshalb geboten, weil die DIN VDE 0105 eine Überprüfung elektrischer Anlagen im vierjährigen Turnus vorsehen. Bei den DIN-Normen handelt es nicht um Rechtsvorschriften, sondern um private technische Regelungen mit Empfehlungscharakter. Es kann dahinstehen, ob die DIN VDE 0105 überhaupt nur auf Starkstromanlagen außerhalb von Wohnungen anwendbar sind. Für die hier zu beurteilende Frage, welche Maßnahmen der Vermieter einer Wohnung im Hinblick auf die Erhaltung der gefahrlosen Funktionsfähigkeit der Elektroinstallation ergreifen muss, sind sie nicht maßgeblich.


bearbeitet von Ass. iur. Florian Schmidt