Formelle Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen

BGH, Urteil vom 11. März 2009, Az.: VIII ZR 74/08


Leitsatz des Gerichts:

Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel Bezug und bietet er dabei dem Mieter die Einsichtnahme des Mietspiegels in den Räumen seines Kundencenters am Wohnort des Mieters an, bedarf es einer Beifügung des Mietspiegels nicht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573, Tz. 15).


Die Parteien streiten über die Rechtmäßigkeit einer Mietpreisanpassung. Die Klägerin begehrte von den Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Grundmiete für die von ihnen gemietete Wohnung von 374,50 € auf 407,54 € (= 6,74 €/qm). Zur Begründung des Erhöhungsverlangens berief sich die Klägerin auf den Mietpreisspiegel am Wohnort der Beklagten. Danach beträgt die Mietpreisspanne für vergleichbare Wohnungen 5,79 EUR/qm - 7,79 EUR/qm. Außerdem wies die Klägerin im Mieterhöhungsverlangen darauf hin, dass der Mietspiegel unter anderem beim örtlichen Mieterschutzverein erhältlich sei und auch im Kundencenter der Klägerin eingesehen werden könne. Die Beklagten erteilten die erbetene Zustimmung zur Mieterhöhung nicht.
Die Klägerin hat daraufhin Klage auf Zustimmung zu der beabsichtigten Mieterhöhung erhoben. Beide Vorinstanzen wiesen die Klage ab, da das Erhöhungsverlangen nicht die formellen Voraussetzungen des § 558a BGB erfüllten. Die Revision der Klägerin führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.

Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist nicht schon wegen eines Verstoßes gegen § 558a BGB unwirksam. Der Beifügung des Mietspiegels bedurfte es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht.

1. Gemäß § 558a I BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Mit der Begründung des Mieterhöhungsverlangens sollen dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter begehrten Mieterhöhung benötigt, also etwa die Angabe der ortsüblichen Vergleichsmiete und bei Bezugnahme auf einen Mietspiegel die Einordnung der Wohnung in die betreffende Kategorie des Mietspiegels. Dabei dürfen an die Begründung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden; es genügt die Angabe des nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Mietspiegelfeldes. Diesen Anforderungen wird das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin, das die Einstufung der Wohnung nach Baualter, Lage, Ausstattung sowie Größenklasse mitteilt und die dafür im Mietspiegel angesetzte Vergleichsmiete angibt, gerecht.

2. Darüber hinaus erforderte die ordnungsgemäße Begründung des Mieterhöhungsverlangens nicht die Beifügung des Mietspiegels. Dies ist jedenfalls dann nicht erforderlich, wenn der Mietspiegel allgemein zugänglich ist. In einem solchen Fall ist es dem Mieter zumutbar, zur Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens auf den ohne weiteres zugänglichen Mietspiegel zuzugreifen. Dasselbe gilt, wenn der Vermieter – wie hier – in seinem Mieterhöhungsverlangen die Einsichtnahme in den Mietspiegel in den Räumen seines Kundencenters am Wohnort des Mieters anbietet. Ebenso wie bei der Einsichtnahme in die Belege der Betriebskostenabrechnung kann einem Mieter, der die Angaben des Vermieters zur Einordnung seiner Wohnung in den Mietspiegel sowie die dafür angegebene ortsübliche Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels überprüfen will, eine damit unter Umständen verbundene gewisse Mühe zugemutet werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts bedarf es einer Beifügung des Mietspiegels auch nicht deshalb, um eine umfassende rechtliche Beratung des Mieters - zum Beispiel durch einen Rechtsanwalt - zu ermöglichen, denn die Kenntnis des örtlichen Mietspiegels ist bei einem in Mietsachen tätigen Rechtsanwalt vorauszusetzen.

3. Das Berufungsurteil war daher aufzuheben. Der Rechtsstreit ist allerdings nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht (folgerichtig) keine Feststellungen zur materiellen Berechtigung des Begehrens getroffen hat. Hierüber muss nun erneut das Berufungsgericht entscheiden.


bearbeitet von Ass. iur. Florian Schmidt