Frist für die Betriebskostenabrechnung

BGH, Urteil vom 21. Januar 2009, Az.: VIII ZR 107/08


Leitsätze des Gerichts:

1. Die Frist zur Abrechnung der Betriebskosten gemäß § 556 III 2 BGB wird nur dann gewahrt, wenn die Abrechnung dem Mieter noch innerhalb der Frist zugeht; die rechtzeitige Absendung der Abrechnung durch den Vermieter genügt nicht.

2. Bedient sich der Vermieter zur Beförderung der Abrechnung der Post, wird diese insoweit als Erfüllungsgehilfe des Vermieters tätig; in einem solchen Fall hat der Vermieter ein Verschulden der Post gemäß § 278 Satz 1 BGB auch dann zu vertreten (§ 556 III 3 Halbs. 2 BGB), wenn auf dem Postweg für den Vermieter unerwartete und nicht vorhersehbare Verzögerungen oder Postverluste auftreten.


Die Kläger waren Mieter einer von der Beklagten vermieteten Wohnung. Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangen die Kläger die Auszahlung von Guthaben aus den Heizkostenabrechnungen 2003/2004 und 2005/2006 sowie aus der Betriebskostenabrechnung 2005. Die Beklagte macht ihrerseits eine Forderung aus der Betriebskostenabrechnung 2004 geltend. Mit dieser Forderung hat sie die Aufrechnung erklärt und wegen des die Klageforderung übersteigenden Betrages Widerklage erhoben.
Die Kläger haben die Auffassung vertreten, die Beklagte habe hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung 2004 die Abrechnungsfrist des § 556 III 2 BGB nicht gewahrt. Dem ist die Beklagte entgegen getreten und hat behauptet, die unter dem Datum 21. Dezember 2005 erstellte Betriebskostenabrechnung 2004 sei rechtzeitig durch Aufgabe zur Post abgesendet worden.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Die Rechtsmittel der hiergegen blieben ohne Erfolg.

Ein Zahlungsanspruch der Beklagten aus der Betriebskostenabrechnung 2004 besteht nicht, da die Geltendmachung des Anspruchs gemäß § 556 III 3 BGB ausgeschlossen ist, weil die Abrechnungsfrist gemäß § 556 III 2 BGB nicht eingehalten wurde.

1. Nach § 556 III 2 BGB ist die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Die Abrechnung muss dabei dem Mieter noch innerhalb der Frist zugegangen sein. Die rechtzeitige Absendung der Abrechnung genügt zur Fristwahrung nicht, wie schon ausdrücklich der Regierungsentwurf zum Mietrechtsreformgesetz deutlich macht.
Den Klägern ist hier die Betriebskostenabrechnung 2004 nicht innerhalb der am 31. Dezember 2005 abgelaufenen Abrechnungsfrist zugegangen. Daran ändert auch die Behauptung der Beklagten nichts, die Abrechnung sei am 21. Dezember 2005 als Brief zur Post gegeben und an die Kläger abgeschickt worden. Bei zur Post gegebenen Briefen besteht kein Anscheinsbeweis für den Zugang der Sendung.

2. Das Berufungsgericht hat auch mit Recht das Vorliegen des in § 556 III 3 BGB geregelten Ausnahmetatbestandes verneint. Danach ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist dann nicht ausgeschlossen, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Diese Voraussetzung ist nicht erfüllt.

a) Nach dem festgestellten Sachverhalt (die Abrechnung wurde zur Post gegeben, die Kläger haben diese aber nicht erhalten) ist von einem Verlust der Abrechnung auf dem Postwege auszugehen. Das führt jedoch nicht dazu, dass die Beklagte die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Vielmehr ist mangels entgegenstehenden Vortrags der hierfür darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten von einem Verschulden der Post auszugehen, das die Beklagte gemäß § 278 Satz 1 BGB zu vertreten hat. Im Streitfall ist die Post als Erfüllungsgehilfe der Beklagten tätig geworden, weil die Beklagte sich der Post zur Beförderung der Abrechnung bedient und die Beklagte nicht nur die Absendung, sondern auch den Zugang der Abrechnung geschuldet hat.

b) Entgegen der Ansicht der Beklagten ist § 278 BGB auch nicht einschränkend anzuwenden und der in § 556 III 3 BGB geregelte Ausnahmefall nicht generell dann anzunehmen, wenn auf dem Postweg für den Vermieter unerwartete und nicht vorhersehbare Verzögerungen oder Postverluste aufgetreten sind. Diese Ansicht liefe im Ergebnis darauf hinaus, dass im Hinblick auf den Ausschluss von Nachforderungen in nahezu allen Fällen des Postversands doch die rechtzeitige Absendung der Abrechnung zur Fristwahrung genügen würde. Dies widerspräche jedoch der ausdrücklichen Regelungsabsicht des Gesetzgebers. Es hängt vielmehr von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab, ob eine verzögerte Postzustellung (oder auch ein Verlust der Postsendung) auf einem Verschulden der Post, dass sich der Vermieter zurechnen lassen muss, beruht.


bearbeitet von Ass. iur. Florian Schmidt