Vorgetäuschter Eigenbedarf: Schadensersatzanspruch des Mieters

BGH, Urteil vom 8. April 2009, Az.: VIII ZR 231/07


Leitsätze des Gerichts:

1. Einem Mieter, der auf eine Kündigung wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs hin auszieht, stehen Schadensersatzansprüche wegen unberechtigter Kündigung auch dann zu, wenn die Kündigung zwar formell unwirksam ist, der Vermieter ihm den Eigenbedarf aber schlüssig dargetan und er keine Veranlassung hatte, die Angaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen.

2. Darf der Mieter das Räumungsverlangen des Vermieters materiell für berechtigt halten, wird sein Schadensersatzanspruch nicht dadurch ausgeschlossen, dass er – in der Vorstellung, zur Räumung des Mietobjekts verpflichtet zu sein – sich mit dem Vermieter auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses einigt.


Die Klägerin bewohnte als Mieterin ein im Eigentum der Beklagten stehendes Hausgrundstück. Nachdem die Beklagten seit Juni 2001 mehrfach durch Anwaltsschreiben Kündigungen wegen Eigenbedarfs ausgesprochen hatten, zog die Klägerin entsprechend einer Vereinbarung der Parteien vom 4. Oktober 2002 am 16. Oktober 2002 aus.
Die seit mehreren Jahrzehnten in den USA lebenden Beklagten hatten wiederholt darauf hingewiesen, dass sie mittlerweile pensioniert seien, dauerhaft nach Deutschland zurückkehren und in dem an die Klägerin vermieteten Haus wohnen wollten, ferner, dass sie beabsichtigten, die in der Nähe lebende pflegebedürftige Mutter der Beklagten zu 1 zu betreuen. Für den Fall, dass die Klägerin das gemietete Wohnhaus nicht rechtzeitig räume, drohten die Beklagten die gerichtliche Durchsetzung der Kündigung sowie die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen an.
Das streitgegenständliche Hausgrundstück wurde am 9. November 2002 über einen Makler zum Verkauf angeboten. Die Klägerin erklärte daraufhin die Anfechtung des Aufhebungsvertrages wegen arglistiger Täuschung und Irrtums. Ein Verkauf des Hauses fand nicht statt.
Mit der Klage fordert die Klägerin, das Hausgrundstück an sie zurückzugeben, außerdem die Zahlung von Schadensersatz und Schmerzensgeld sowie die Feststellung der Ersatzpflicht der Beklagten für künftige weitere Schäden. Die Klage blieb in den Vorinstanzen erfolglos. Die Revision der Klägerin führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.

Die von der Klägerin geltend gemachten Ansprüche können nicht schon unter Hinweis auf den Aufhebungsvertrag der Parteien verneint werden.

1. Ein Vermieter, der schuldhaft eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausspricht, der in Wahrheit nicht besteht, ist dem Mieter grundsätzlich zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Dies hatte der BGH bereits in einem Urteil vom 18. Mai 2005 (Az.: VIII ZR 368/03, NJW 2005, 2395) entschieden.

2. Ansprüche der Klägerin werden hier nicht durch den Aufhebungsvertrag vom 4. Oktober 2002 ausgeschlossen. Dies gilt auch dann, wenn die von den Beklagten ausgesprochenen Eigenbedarfskündigungen wegen nicht ausreichender Begründung des Eigenbedarfs im Kündigungsschreiben bereits aus formalen Gründen unwirksam gewesen sein sollten, so dass für die Klägerin objektiv kein Anlass bestanden hätte, den Beklagten die einvernehmliche Aufhebung des Mietverhältnisses anzubieten und das Mietobjekt zu räumen.

a) Einem Mieter, der auf eine Kündigung wegen eines in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarfs hin auszieht, stehen Schadensersatzansprüche wegen unberechtigter Kündigung auch dann zu, wenn der Eigenbedarf zwar entgegen § 573 III 1 BGB nicht im Kündigungsschreiben als berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses angegeben und die Kündigung deshalb unwirksam ist, der Vermieter dem Mieter den Eigenbedarf aber schlüssig dargetan und der Mieter keine Veranlassung hatte, die Angaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen. So verhält es sich hier. Die Beklagten hatten die Klägerin wiederholt und nachdrücklich mit der Begründung zur Räumung Wohnhauses aufgefordert, sie beabsichtigten, nach Deutschland zurückzukehren und das vermietete Anwesen selbst zu bewohnen, auch um eine in der Nähe lebende pflegebedürftige Angehörige zu betreuen. Dass die Klägerin Anlass gehabt hätte, diesen Angaben zu misstrauen, ist nicht ersichtlich.

b) Der Kausalzusammenhang zwischen der von den Beklagten geltend gemachten Eigennutzungsabsicht und dem Schaden der Klägerin ist auch nicht dadurch unterbrochen worden, dass die Klägerin sich mit den Beklagten auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses geeinigt hat, obwohl sie zu diesem Zeitpunkt mangels ordnungsgemäß begründeter Kündigungserklärungen nicht zur Räumung des Mietobjekts verpflichtet war. Entscheidend ist nicht, ob der Mieter bereits zur Räumung verpflichtet ist, sondern allein, ob er das Räumungsverlangen materiell für berechtigt halten darf, weil er keinen Anlass hat, an der Richtigkeit der Angaben des Vermieters zu dem geltend gemachten Eigenbedarf zu zweifeln. Auch wenn der Mieter sich unter dem Eindruck des als bestehend angenommenen Eigenbedarfs zu einer einvernehmlichen Beendigung des Mietverhältnisses bereit findet und das Mietobjekt freigibt, ohne auf die formale Wirksamkeit der Kündigungserklärung des Vermieters abzustellen, räumt er die Mietwohnung nicht aus freien Stücken, sondern in der Vorstellung, dazu jedenfalls materiell verpflichtet zu sein. Eine unter diesen Umständen zustande gekommene Mietaufhebungsvereinbarung unterbricht mithin den Ursachenzusammenhang zwischen der Vortäuschung des Eigenbedarfs und der Räumung nicht.

c) Unerheblich ist schließlich, ob der Mieter bei Abschluss des Aufhebungsvertrags bereits eine neue Wohnung angemietet hat. Steht die Anmietung der neuen Wohnung unter dem Eindruck der scheinbar materiell gerechtfertigten Eigenbedarfskündigung, ist auch insoweit die arglistige Täuschung des Vermieters ursächlich für den hieraus entstehenden Schaden des Mieters.

3. Allein mit Verweis auf den Aufhebungsvertrag kann daher ein Schadensersatzanspruch der Klägerin nicht verneint werden. Das Berufungsgericht hatte (folgerichtig) offen gelassen, ob der geltend gemachte Eigenbedarf der Beklagten tatsächlich vorlag oder nur vorgeschoben war. Die entsprechenden Feststellungen müssen nun nachgeholt werden.


bearbeitet von Ass. iur. Florian Schmidt