Mietvertrag: Kündigung wegen abweichender Wohnfläche

BGH, Urteil vom 29. April 2009, Az.: VIII ZR 142/08


Leitsatz des Gerichts:

Eine fristlose Kündigung nach § 543 II 1 Nr. 1 BGB erfordert nicht, dass der Mieter darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der in § 543 II 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt.


Die Kläger waren seit dem 1. Mai 2002 Mieter einer Wohnung des Beklagten. Mit anwaltlichem Schreiben vom 24. Januar 2005 erklärten die Kläger die fristlose Kündigung, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 30. April 2005, weil die Wohnfläche um mehr als 10 % von der mit „ca. 100 m²“ vereinbarten Wohnfläche abweiche. Mit der Klage haben die Kläger unter anderem die Rückzahlung überzahlter Miete von 4.901,11 € verlangt. Der Beklagte hat im Wege der Widerklage 2.045,55 € Miete für Februar bis April 2005 geltend gemacht.
Das Amtsgericht hat den Beklagten nach Einholung eines Sachverständigengutachtens, wonach die tatsächliche Wohnfläche lediglich 77,37 m² beträgt und deshalb um 22,63 % von der vereinbarten Wohnfläche abweicht, zur Zahlung von 4.901,11 € verurteilt und der Widerklage in Höhe von 1.600,85 € stattgegeben. Auf die Berufung der Kläger hat das Berufungsgericht die auf die Widerklage erfolgte Verurteilung auf einen Betrag in Höhe von 1.263,45 € ermäßigt; die weitergehende Berufung hat es zurückgewiesen. Auf die Revision der Kläger gab der BGH der Klage statt und wies die Widerklage ab.

Durch die Kündigung der Kläger ist das Mietverhältnis bereits zum 31. Januar 2005 beendet worden. Die Kläger können daher die Rückzahlung der Miete für die Folgemonate beanspruchen.

1. Die Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche um 22,63 % stellt einen Mangel der Mietwohnung im Sinne von § 536 I 1 BGB, der zur Folge hat, dass den Klägern der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache zum Teil nicht rechtzeitig gewährt wurde und daher die „grundsätzlichen Voraussetzungen“ einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 II 1 Nr. 1 BGB gegeben sind.
Das Kündigungsrecht ist hier auch nicht nach § 543 III 1 BGB oder nach § 543 IV 1 i. V. m. § 536b BGB ausgeschlossen. Da der Vermieter bei einer Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche einer bestehenden Wohnung regelmäßig keine Abhilfe schaffen kann, ist eine Abmahnung oder Fristsetzung zur Mängelbeseitigung entbehrlich. Auch war den Klägern der Mangel der Mietsache bei Mietvertragsabschluss weder bekannt noch infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, da sich die Flächendifferenz erst später beim Nachmessen der Wohnung gezeigt hat.

2. Die fristlose Kündigung ist auch nicht deswegen unwirksam, weil die Kläger nicht dargelegt hatten, weshalb die Minderfläche ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung sein solle. Eine fristlose Kündigung erfordert nicht, dass der Mieter darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der in § 543 II 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt.

a) Nach der Rechtsprechung des BGH zur Gewerberaummiete ist bei Vorliegen der Tatbestände des § 543 II BGB eine Kündigung aus wichtigem Grund möglich, ohne dass die in § 543 I BGB genannten Voraussetzungen, wie etwa die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung, zusätzlich erfüllt sein müssen. Hiervon abzuweichen besteht für die Wohnraummiete kein Anlass. Nach der Gesetzessystematik handelt es sich bei den in § 543 II 1 Nr. 1 bis Nr. 3 BGB aufgeführten Kündigungsgründen um gesetzlich typisierte Fälle der Unzumutbarkeit. Soweit deren tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt sind, ist grundsätzlich auch ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung gegeben.

b) Unabhängig hiervon kann das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung allerdings aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls verwirkt sein. Dies kommt etwa dann in Betracht, wenn der Mieter bei Mietbeginn oder danach erkennt, dass die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag angegebene um mehr als zehn Prozent unterschreitet, ohne dies zeitnah zum Anlass für eine fristlose Kündigung zu nehmen. Anhaltspunkte dafür, dass die außerordentliche fristlose Kündigung der Kläger aufgrund derartiger besonderer Umstände treuwidrig oder verwirkt sein könnte, liegen jedoch nicht vor.


bearbeitet von Ass. iur. Florian Schmidt