Falsa demonstratio beim Grundstückskauf

BGH, Urteil vom 07.12.2001; Az: V ZR 65/01


Leitsatz des BGH:

Wird der Gegenstand der Auflassung von den Beteiligten versehentlich falsch bezeichnet, so finden die allgemeinen Regeln zur rechtlichen Behandlung einer Falschbezeichnung ("falsa demonstratio non nocet") Anwendung. Die Auflassung ist danach nur hinsichtlich des Objekts erklärt worden, auf das sich der übereinstimmende Wille erstreckte, während für den durch die Erklärungen äußerlich umschriebenen Gegenstand nur scheinbar eine Einigung vorliegt, es insoweit aber in Wirklichkeit an einer Auflassung fehlt.


Der Kläger begehrt vom Beklagten die Zustimmung zur Grundbuchberichtigung. Der Kläger hatte bereits 1989 mit seinem damaligen Nachbarn durch mündlichen und später schriftlichen (Anm. d. Red.: also jedenfalls formunwirksamen) Vertrag einen Teil seines Grundstückes (8m²) mit einem Teil des Nachbargrundstückes (20m²) getauscht. Die Änderung wurde nicht im Grundbuch vermerkt. In der Folge verlegten die Nachbarn auf den nunmehr vermeintlich ihnen gehörigen Grundstücken verschiedene Bodenfliesen und stellten Grenzpoller auf.
1995 veräußerte der Nachbar sein Grundstück nach einer Besichtigung an den Beklagten, die Änderung wurde ins Grundbuch eingetragen. Die Katasterkarte wurde ihm erst nach der Auflassung eröffnet. 1998 nahm der Beklagte die getauschte und bis dahin vom Kläger genutzte Teilfläche unter Berufung auf das Grundbuch in Besitz.
Der Kläger begehrt nunmehr Herausgabe der Teilfläche sowie Zustimmung zur Grundbuchänderung. Die Klage war vor dem Landgericht erfolgreich, die Berufungsinstanz entschied jedoch zugunsten des Beklagten.
Hiergegen richtet sich die Revision des Klägers.

Die Revision war erfolgreich und führte zur Zurückverweisung.

1. Der Kläger habe einen Grundbuchberichtigungsanspruch aus § 894 BGB gegenüber dem Beklagten. Grund hierfür sei, dass sich die 1995 erklärte Auflassung zwischen dem Nachbarn des Klägers und dem Beklagten nicht auf das gesamte Grundstück erstreckte, sondern die nun im Streit befindliche Teilfläche nicht deren Gegenstand war. Insoweit habe der Beklagte kein Eigentum erworben, § 925 I S. 1 BGB, dieses verblieb beim Voreigentümer, der seinerseits dieses wegen der Formnichtigkeit des Tauschvertrages auch nicht an den Kläger verloren habe. Die im Grundbuch dargestellte Rechtslage stimme somit nicht mit der tatsächlichen Rechtslage überein.

Zwar sei der Wortlaut der in der notariellen Urkunde von 1995 erklärten Auflassung zweifelsfrei auf die Übereignung des gesamten Flurstücks gerichtet, jedoch würden die Regeln zur rechtlichen Behandlung einer Falschbezeichnung (falsa demonstratio) auch dann angewandt, wenn die Beteiligten den Gegenstand der Auflassung irrtümlich falsch bezeichneten. In diesem Fall sei "die Auflassung dann hinsichtlich des Objekts erklärt worden, auf das sich der übereinstimmende Wille erstreckte, während für den durch die Erklärungen äußerlich umschriebenen Gegenstand nur scheinbar eine Einigung" vorläge, "es insoweit aber in Wirklichkeit an einer Auflassung" fehle.
Hier sei nach § 133 BGB der wirkliche Wille des Erklärenden als eine sog. innere Tatsache zu ermitteln. Hat der andere Teil die Willenserklärung ebenfalls in diesem Sinne verstanden, dann bestimme dieser übereinstimmende Wille stets den Inhalt des Rechtsgeschäfts.

2. In vorliegendem Fall hätte sowohl der Nachbar - der sich nach eigenen Angaben den Tausch nicht mehr vergegenwärtigte - das Grundstück "wie gesehen" verkaufen bzw. der Beklagte kaufen wollen. Da die Grundstücke jedoch optisch voneinander aufgrund der Bebauung leicht unterscheidbar waren, sei es eindeutig, dass beide Vertragspartner die selbe Fläche meinten. Dass der Beklagte hinterher einen für ihn günstigeren Grenzverlauf im Grundbuch ausgemacht habe, ändere hieran nichts, da es auf den Willen im Zeitpunkte der Auflassung ankäme.


bearbeitet von Assessor Oliver Negele