Unzulässige Klauseln im Mietvertrag

BGH, Urteil vom 14. Mai 2003, Az.: VIII ZR 308/02


Leitsätze des Bearbeiters:

1. Eine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei durch das Zusammenwirken zweier Formularklauseln kann sich auch dann ergeben, wenn eine dieser Klauseln schon für sich gesehen unwirksam ist

2. Eine Regelung, nach der ein Mieter sowohl zur Vornahme von Schönheitsreparaturen als auch zur Durchführung einer Endrenovierung verpflichtet ist, benachteiligt diesen unangemessen und ist daher unwirksam.

Problemstellung: Die Pflicht zur Durchführung von nötigen Reparaturen in einer vermieteten Wohnung obliegt nach § 535 I 2 BGB grundsätzlich dem Vermieter. Sie kann aber durch den Mietvertrag zumindest teilweise auch auf den Mieter übertragen werden. Der BGH entschied im vorliegenden Fall, wann eine solche Übertragung wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist.

Die Parteien streiten um Schadensersatz wegen unterlassener Renovierungsarbeiten.
Die Beklagte hatte eine Wohnung von der Rechtsvorgängerin des Klägers angemietet. Der zugrunde liegende Mietvertrag enthielt eine Klausel, die die Beklagte zu regelmäßigen Schönheitsreparaturen verpflichtete. Nach einer weiteren Klausel hatte die Beklagte bei ihrem Auszug aus der Wohnung in jedem Fall eine Renovierung vorzunehmen. Nach dem Ende des Mietverhältnisses unterließ es die Beklagte trotz Aufforderung durch den Kläger die – objektiv erforderliche – Renovierung vorzunehmen. Der Kläger führte darauf die nötigen Reparaturen selbst durch. Mit seiner Klage nimmt er die Beklagte auf Ersatz der Renovierungskosten sowie des durch die Verzögerung entstandenen Mietausfalls in Anspruch. Die Klage hatte in erster Instanz Erfolg, die Berufung der Beklagten führte zur Klageabweisung. Die Revision des Klägers blieb erfolglos.

Die vertraglichen Klauseln, die den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und Endrenovierung verpflichten, sind gemäß § 9 AGBG a. F. unwirksam. Ein Schadensersatzanspruch des Klägers wegen unterlassener Endrenovierung besteht daher nicht.

1. Die Rückgabeklausel ist wegen der darin enthaltenen Verpflichtung zur Renovierung unwirksam.
Nach der Rechtsprechung des BGH ist eine formularvertragliche Regelung, die den Mieter beim Auszug unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparatur zur Vornahme einer Renovierung verpflichtet, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters grundsätzlich unwirksam. Etwas anderes gilt nur dann, wenn ausdrücklich klargestellt ist, dass eine Renovierung beim Auszug nur dann vorzunehmen ist, wenn die vereinbarten Fristen seit der letzten Schönheitsreparatur abgelaufen sind. Dies ist hier aber gerade nicht der Fall, da nach der Klausel die Beklagte bei Beendigung der Mietzeit in jedem Fall ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparatur zur Renovierung verpflichtet wäre.

2. Unwirksam ist auch die Klausel, mit der die Pflicht zu Schönheitsreparaturen – die nach der gesetzlichen Regelung grundsätzlich dem Vermieter obliegt – auf den Mieter übertragen wird.
Dies ergibt sich aus einer gemeinsamen Betrachtung mit der Verpflichtung der Beklagten zur Endrenovierung. Auch für sich jeweils unbedenkliche Klauseln können in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners führen. Die vorliegenden Klauseln über Endrenovierung und Schönheitsreparaturen betreffen insgesamt die Renovierungspflichten des Mieters und müssen daher als zusammengehörig betrachtet werden, auch wenn sie in verschiedenen Abschnitten des Vertrages enthalten sind. Die Überwälzung der Pflicht zu Schönheitsreparaturen und Endrenovierung führt zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters.
An der Unwirksamkeit beider Klauseln ändert es auch nichts, dass die Rückgabeklausel bereits von sich aus unwirksam ist. Eine Aufteilung der Klauseln in einen zulässigen und einen unzulässigen Teil ist hier wegen des inneren Zusammenhangs der Klauseln nicht möglich. Eine unangemessene Benachteiligung der anderen Vertragspartei aus dem Zusammenwirken zweier Klauseln kann sich auch dann ergeben, wenn eine der Klauseln schon von sich aus unwirksam ist. Denn der Verwender einer aus zwei Teilen bestehenden Klausel, deren einer Teil nur Bestand haben kann, wenn der andere Teil unwirksam ist, kann sich wegen des Gebotes der Transparenz vorformulierter Vertragsbedingungen nicht zu seinen Gunsten auf die Unwirksamkeit des anderen Klauselteils berufen.

3. Ein Schadensersatzanspruch des Klägers wegen unterlassener Renovierung gegenüber der Beklagten besteht daher nicht. Es ist davon auszugehen, dass die vorliegenden Mängel der Wohnung durch normalen Verschleiß im Rahmen der vertragsgemäßen Nutzung entstanden sind. Andere mögliche Schadensursachen wurden vom Kläger nicht vorgetragen.


bearbeitet von Ass. iur. Florian Schmidt