Kündigung wegen Eigenbedarfs: Vermieter muss Ersatzwohnung anbieten

BGH, Urteil vom 9. Juli 2003, Az.: VIII ZR 311/02


Leitsätze des Gerichts:

1. Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so hat er dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten.

2. Kommt der Vermieter dieser Anbietpflicht nicht nach, so ist die Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam.

Problemstellung: Zu den Fällen, in denen eine Wohnungskündigung wegen Eigenbedarfs rechtsmissbräuchlich sein kann.

Der Kläger nimmt die Beklagte auf Räumung von Wohnraum in Anspruch.
Die Beklagte hatte in einem dem Kläger gehörenden Wohnhaus eine Wohnung gemietet. Den zugrunde liegenden Mietvertrag kündigte der Kläger wegen Eigenbedarfs seines Sohnes zum 30. 6. 2001. Im gleichen Haus befindet sich eine ähnliche Wohnung, die zum 31. 12. 2001 frei wurde. Diese vermiete der Kläger anderweitig weiter, ohne sie der Beklagten als Ersatz angeboten zu haben. Seine Klage auf Räumung der gekündigten Wohnung wurde von beiden Vorinstanzen abgewiesen, die Revision führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.

Der Kläger muss der Beklagten nicht die frei werdende Wohnung zur Anmietung anbieten.

1. Grundsätzlich muss der Vermieter, der einem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigt, diesem eine andere freie Wohnung im gleichen Haus, die ebenfalls vermietet werden soll, zur Anmietung anbieten. Anderenfalls ist die Geltendmachung dieses Kündigungsgrundes rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam. Zwar ist bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich die Entscheidung des Vermieters zu respektieren, wie er die ihm gehörende Wohnung nutzen will, jedoch kann auch nicht unberücksichtigt bleiben, dass eine Kündigung von Wohnraum stark in die Lebensführung des Mieters eingreift. Der Vermieter muss daher den Eingriff möglichst abmildern und eine zur Verfügung stehende Wohnung im selben Haus – und damit innerhalb der gewohnten Umgebung – dem Mieter als Ersatz anbieten.

2. Die Anbietpflicht des Vermieters besteht jedoch nicht zeitlich unbegrenzt. Er muss dem Mieter nur eine bis zum Ablauf der Kündigungsfrist frei werdende Wohnung anbieten. Eine weitergehende Anbietpflicht bis zum rechtskräftigen Abschluss des Räumungsrechtsstreits besteht nicht.
Eine weitergehende Verpflichtung des Vermieters zur Anbietung einer Ersatzwohnung würde diesen unzulässig in seinem Eigentumsrecht beeinträchtigen. Er wäre dann während des gesamten – u. U. äußerst langwierigen – Kündigungsrechtsstreits gehindert, frei werdende Wohnungen weiter zu vermieten. Auf diese Weise würde nur der Mieter bevorzugt, der trotz Ablauf der Kündigungsfrist in der Wohnung verbleibt und einen Rechtsstreit allein in der Hoffnung führt, dass bis zu dessen Abschluss eine Wohnung im gleichen Haus frei wird. Ein derartiger Schutz des Mieters ist aber nicht nötig, da dieser ohnehin in der Wohnung verbleiben kann, wenn der für die Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nicht besteht. Auf die Frage des Anbietens einer Ersatzwohnung kommt es in diesem Fall daher nicht an. Auch bestehen keine nachvertraglichen Treuepflichten des Vermieters, die über das mit Ablauf der Kündigungsfrist eingetretene Ende des Mietverhältnisses hinausgehen und zu einer verlängerten Anbietpflicht führen können.
Im vorliegenden Fall wurde die Alternativwohnung erst nach Ablauf der Kündigungsfrist frei. Der Kläger war daher nicht verpflichtet, sie der Beklagten als Ersatz anzubieten.

3. Ob die Kündigung rechtmäßig war, konnte nicht abschließend beurteilt werden, da bisher nicht festgestellt wurde, ob tatsächlich ein Eigenbedarf des Klägers vorliegt. Die Sache wurde insoweit an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Anmerkung des Bearbeiters: In einem weiteren Urteil vom 9. 7. 2003 (Az.: VIII ZR 276/02) zur Kündigung wegen Eigenbedarfs hat der BGH klargestellt, dass der Vermieter dem Mieter nur eine verfügbare Wohnung in dem selben Haus oder der selben Wohnanlage, nicht aber eine weiter entfernte Wohnung anbieten muss. Die Anbietpflicht verfolge nur das Ziel, dem Mieter, dem wegen Eigenbedarfs gekündigt wird, seine vertraute häusliche Umgebung zu erhalten. Sie soll ihm hingegen nicht die Belastung durch eine Wohnungssuche abnehmen. Daher erstreckt sie sich nicht auf weitere Wohnungen, die dem Vermieter zur Verfügung stehen. Zu den nach § 573 II Nr. 2 BGB bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs privilegierten Angehörigen gehören nach diesem Urteil auch die Geschwister des Vermieters.

bearbeitet von Ass. iur. Florian Schmidt