Mietvertrag: Ausschluss des Kündigungsrechts

BGH, Urteil vom 22. Dezember 2003, Az.: VIII ZR 81/03


Leitsatz des Bearbeiters:

Ein befristeter Verzicht des Mieters auf sein gesetzliches Kündigungsrecht in einem Wohraummietvertrag ist wirksam.

Problemstellung: Mit dem Mietrechtsreformgesetz hat der Gesetzgeber die Fristen für eine Kündigung durch den Mieter geändert und gleichzeitig ein Abänderung dieser Fristen zu seinen Lasten ausgeschlossen. Fraglich bleibt indes, ob sich der Mieter vertraglich verpflichten kann, zumindest zeitweise auf sein Kündigungsrecht im Ganzen zu verzichten.

Die Beklagten hatten von den Klägern eine Wohnung gemietet. Der Mietvertrag enthielt eine Vereinbarung, wonach die Mieter für die Dauer von 60 Monaten auf ihr gesetzliches Kündigungsrecht verzichten sollten. Noch vor dem vereinbarten Beginn des Mietverhältnisses teilten die Beklagten den Klägern mit, dass sie an der Erfüllung des Mietverhältnisses nicht mehr interessiert seien und kündigten den Vertrag. Die Kläger verlangen nun von den Beklagten Mietzahlung für die Monate, in denen die Wohnung nicht weitervermietet werden konnte. Die Klage wurde in den Vorinstanzen abgewiesen, die Revision hatte Erfolg.

Die Parteien haben individual-vertraglich das Kündigungsrecht der Beklagten wirksam befristet ausgeschlossen. Ihre Kündigung beendete daher das Mietverhältnis nicht, so dass die Kläger den Mietzins für die Monate, in denen die Wohnung nicht weitervermietet werden konnte, verlangen können.

1. Der Kündigungsausschluss verstößt nicht gegen § 573 c IV BGB. Nach dieser Vorschrift sind Vereinbarungen, welche zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Kündigungsfristen des § 573 c I BGB abweichen, unwirksam. Durch einen Kündigungsverzicht werden jedoch die einzuhaltenden Kündigungsfristen nicht verändert. Die Frage nach der Kündigungsfrist stellt sich vielmehr erst, wenn dem Mieter auch ein Kündigungsrecht zusteht. Dieses soll aber durch die Vereinbarung der Parteien für einen bestimmten Zeitraum gerade ausgeschlossen werden. Ein derartiger Ausschluss war bereits nach der bis zum 31. 8. 2001 geltenden Rechtslage zulässig. Daran hat sich auch durch die Mietrechtsreform nichts geändert. Zwar wurde dadurch die Vorschrift des § 573 c IV BGB eingeführt, die eine Verlängerung der gesetzlichen Kündigungsfristen zum Nachteil des Mieters verbietet. An der Zulässigkeit eines befristeten Kündigungsausschlusses wollte der Gesetzgeber aber nichts ändern, wie sich schon aus der Gesetzesbegründung ergibt. Eine andere Beurteilung folgt auch nicht aus dem Schutzzweck des § 573 c IV BGB. Durch die Verkürzung der Fristen für die Kündigung durch den Mieter sollte der zunehmenden Mobilität und Flexibilität und damit dem Interesse des Mieters an einer kurzfristigen Aufgabe der Wohnung Rechnung getragen werden. Gleichzeitig hat der Gesetzgeber aber auch eine Stärkung der Vertragsfreiheit betont. Es ist daher nicht gerechtfertigt, allein dem Mobilitätsinteresse des Mieters den Vorrang einzuräumen und demgegenüber das Interesse einer oder beider Mietvertragsparteien an einer längerfristigen Bindung, das in der Vereinbarung eines befristeten Kündigungsverzichts zum Ausdruck kommt, unberücksichtigt zu lassen.
Ein vereinbarter Kündigungsverzicht führt auch nicht zu einer unverhältnismäßigen Belastung des Mieters. Die finanziellen Folgen für ihn im Falle einer vorzeitigen Aufgabe der Mietwohnung können im Regelfall durch eine Weitervermietung abgemildert werden. Ferner genießt der Mieter im Anschluss an den Zeitraum des vereinbarten Kündigungsverzichts den vollen Mieterschutz.

2. Die Vereinbarung stellt auch keinen Verstoß gegen § 575 IV BGB dar. Durch die Neuregelung des Zeitmietvertrags soll eine automatische Beendigung des Wohnraummietverhältnisses allein durch Zeitablauf, ohne dass der Mieter Kündigungsschutz genießt, außerhalb der privilegierten Befristungsgründe verhindert werden. Der Mieter soll dadurch vor einem Verlust der Wohnung geschützt werden, nicht aber vor einer Fortgeltung des Vertrages, wie sie durch die Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses erreicht wird. Ein befristeter Kündigungsausschluss ist daher nicht mit einem unzulässigen Zeitmietvertrag im Sinne des § 575 I BGB gleichzusetzen.


bearbeitet von Ass. iur. Florian Schmidt