Genehmigung eines Überbaus

BGH, Urteil vom 16. Januar 2004, Az.: V ZR 243/03


Leitsatz des Gerichts:

1. War dem Eigentümer des Stammgrundstücks der Überbau aufgrund eines Mietvertrags über die überbaute Fläche gestattet, berührt der Ablauf des Vertrags sein Eigentum am Überbau nicht; er ist aber verpflichtet, dem Eigentümer des überbauten Grundstücks das Eigentum am Überbau zu verschaffen.

2. Dem Eigentümer des rechtmäßig überbauten Grundstücks kann das Eigentum am Überbau durch Bestellung einer Dienstbarkeit zu Lasten des Stammgrundstücks (Ausschluss der Ausübung des Überbaurechts) oder durch Aufhebung der Gestattung und Trennung des Überbaus vom übrigen Gebäude verschafft werden.

3. Der Erwerb des Stammgrundstücks berechtigt den Erwerber nicht, den aufgrund eines von seinem Rechtsvorgänger abgeschlossenen Mietvertrags errichteten Überbau auf dem fremden Grundstück zu unterhalten.

Problemstellung: Zu den Rechtsfolgen, wenn ein Überbau über die Grundstückgrenze hinaus vom Grundstücksbesitzer nur für eine bestimmte Zeit genehmigt worden war.

Die Kläger hatten Teileigentum an einem Grundstück erworben. Das darauf errichtete Gebäude (ein Supermarkt) erstreckt sich teilweise auch auf das angrenzende Grundstück, dessen Nießbraucher der Beklagte ist. Der Beklagte hatte die Teilfläche, auf der sich der Überbau befindet, an einen früheren Eigentümer des nunmehr im Eigentum der Kläger stehenden Grundstücks vermietet. Die Kläger waren nicht in den Mietvertrag eingetreten. Mit ihrer – mittlerweile rechtskräftig abgewiesenen Klage – hatten sie Rückzahlung geleisteten Mietzinses verlangt. Der Beklagte begehrt im Wege der Widerklage von den Klägern die Herausgabe der Teilfläche. Das Landgericht verurteilte die Kläger entsprechend, Berufung und Revision hiergegen blieben erfolglos.

Der Beklagte kann nach § 985 i.V.m. § 1065 BGB Herausgabe der Teilfläche verlangen, denn sie ist Bestandteil des Grundstücks, auf dem der Nießbrauch lastet. Der Grenzüberbau verschafft den Klägern kein Recht zum Besitz entsprechend § 986 BGB.

1. Der Mietvertrag hatte dem Überbau nur eine Grundlage auf Zeit verschafft. Nach Ablauf dieser Zeit sind die Kläger zur Herausgabe der Teilfläche verpflichtet.

a) Der Mietvertrag beschränkte sich nicht nur darauf, in Abweichung der §§ 912 ff. BGB das Entgelt für die Benutzung des Nießbrauchsgrundstücks festzulegen, sondern betraf auch die Gestattung des Überbaus selbst. Die für die Baumaßnahmen nötige Zustimmung des Eigentümers des überbauten Grundstücks kann nur dem Mietvertrag entnommen werden.

b) Die Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Überbauung seines Grundstücks (rechtmäßiger Überbau) führt dazu, dass der Überbauende entgegen der Grundregel der §§ 946, 94 I BGB Eigentümer des auf dem Nachbargrundstück stehenden Gebäudeteils wird. Die dinglichen Wirkungen folgen beim rechtmäßigen Überbau aus dem rechtsgeschäftlichen Willen der Beteiligten sowie aus dem Schutzgedanken, eine Wertvernichtung des einheitlichen Gebäudes zu verhindern. Die Kläger sind daher Eigentümer des gesamten Gebäudes einschließlich des darauf entfallenden Überbaus.

c) Die Zustimmung des Eigentümers des überbauten Grundstücks zum Überbau verpflichtet diesen gleichzeitig, den Überbau auf seinem Grundstück zu dulden. Dies gilt aber nur solange, wie eine Bindung an die Zustimmung besteht. Im vorliegenden Fall endete daher die Duldungspflicht des Beklagten mit dem Ende des Mietvertrages. Dies bedeutet aber nicht, dass mit dem Ende des Vertrags der Überbau ohne weiteres Bestandteil des überbauten Grundstücks und damit zum Gegenstand des Nießbrauchs des Beklagten geworden wäre. Die für die Eigentumslage entscheidende ursprüngliche Zwecksetzung bei der Errichtung des Gebäudes wird durch eine spätere Änderung nicht berührt. Ein Eigentumswechsel am Überbau aufgrund Fristablaufs liefe zudem sachenrechtlichen Grundsätzen zuwider, da Immobiliareigentum auf Zeit im Sachenrecht nicht vorgesehen ist. Mit dem Ende des Mietvertrages bleiben daher die Kläger Eigentümer des Überbaus, müssen aber die überbaute Fläche herausgeben.

d) Für eine Übertragung des Eigentums am Überbau auf den Eigentümer des überbauten Grundstücks bestehen mehrere Möglichkeiten. Soll ein Eingriff in die Gebäudesubstanz unterbleiben, kommt die Belastung des Stammgrundstücks mit einer Dienstbarkeit in Betracht, die die Ausführung des Überbaurechts ausschließt. In Frage kommt auch ein der Begründung des Eigentums am Überbau gegenläufiges Geschäft, in dessen Rahmen eine Beseitigung des Gebäudeteils erforderlich ist.

2. Die nach diesen Grundsätzen für den Überbau bestehende Rechtslage wird auch nicht durch den Wechsel des Eigentums an dem Grundstück, von dem aus der Überbau erfolgt (Stammgrundstück), berührt.

a) Die Rechtsnachfolge im Eigentum am Stammgrundstück berührt die dingliche Rechtslage, das Eigentum am Überbau, ebenso wenig wie der Ablauf der Zeit, für die der Überbau gestattet war. Zwar bietet das dem Rechtsvorgänger der Kläger schuldrechtlich eingeräumte Recht zur Errichtung eines Überbaus keine Grundlage dafür, den Überbau beizubehalten, da die Kläger nicht in diesen Vertrag eingetreten sind. Dies bedeutet aber nicht, dass zugunsten der Kläger die gesetzliche Regelung des § 912 BGB an die Stelle des Vertrages rückt. Der Beklagte hatte die Inanspruchnahme seines Grundstücks für einen fremden Überbau nur auf bestimmte Zeit gestattet und ist nach Ablauf dieser Zeit nicht mehr gebunden. Eine Bindung widerspräche seiner autonomen Befugnis als Teilnehmer am Rechtsverkehr, schuldrechtliche Rechtsverhältnisse im Rahmen zwingender Vorschriften mit beliebigem Inhalt einzugehen. Der Eigentümer, der auf die Ausübung eines Teiles seiner Rechte am Grundstück auf Zeit verzichtet, behält sich vor, nach deren Ablauf von seinem Eigentum wieder in vollem Umfang Gebrauch zu machen, also den Überbau zu gleichen oder veränderten Bedingungen weiterhin zu dulden oder Herausgabe der überbauten Fläche zu verlangen.

b) Auch dann, wenn der Überbau nach dem Wechsel des Eigentums am Stammgrundstück seine Rechtsgrundlage behalten soll, treten keine praktischen Probleme auf. Herrscht unter den Beteiligten Einverständnis, kann der neue Eigentümer anstelle seines Rechtsvorgängers durch dreiseitigen Vertrag Mieter werden. Im Falle des Eigentumswechsels am überbauten Grundstück tritt der Erwerber nach Maßgabe der §§ 578, 566 ff. BGB in den Mietvertrag ein.


bearbeitet von Ass. iur. Florian Schmidt